こんにちは、山のクマです。
医者として働いていると、さまざまな勧誘があります。
その中でも最たるモノが、不動産投資です。
送られてくるパンフレットはとてもキレイで、
夢が膨らみます。
ネットにも次のような記事が載っています。
・生涯所得4億円でも足らず…医師が陥る「赤字老後生活」の苦境
コレを読んでいると、簡単に不動産投資が出来る気になってきます。
広告につられて手を出してしまうヒトもいると思います。
でも、ちょっと待ってください！
不動産投資は「投資」と言うより「事業」です。
何も知らないで手を出すと、しっぺ返しが来ます。
「医者はカモである」と言い放つ大家さんもいるようで・・・。
ざくっと、成功している医者は1割程度とか。
ナゼなのか？
こちらのオンラインサロンに参加してから、
ドクター大家さんたちと知り合うことが出来ました。
そこで交わされる内容はとてもリアルで、
不動産投資のダークサイドも赤裸々に語られます。
今回は広告には出てこない、
不動産投資の裏側を紹介します。
不動産投資の利回り
不動産投資が魅力的に見える理由の一つが「利回り」です。
広告には10%、20%なんて数字が飛び交っています。
しかし、本当に10%もの賃料が入ってくるのでしょうか？
そんなわけありません！
ほとんどの宣伝に書かれた利回りには、経費や返済を含んでいません。
・不動産投資の利回りの理想は何％？利回りの計算方法もご説明します
実際は新築で2～3%程度というのが相場です。
中古はまだ良いですが、
フルローンを組むと2%程度です。
1億円の物件で年200万円。
悪くないように思えますが、
さらに関門があります。
不動産投資のトラブル
何事もなく賃料が入ってくることが多いですが、
思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。
「反社会勢力」関連と「事故物件」がその代表です。
・所有物件が「事故物件」になったら？ 避けては通れない、賃貸経営のリアル!!
これらのトラブル対応は、難易度が高い。
不動産管理会社が間に入ってくれることが多いのですが、
最終的には大家の責任になります。
不動産投資は事業である
良好な不動産でも、
賃借人がいなければ、資金が出て行くだけの不良物件です。
そのため、客付けがとても大切です。
つまりお客さん相手であり、立派なビジネスです。
相手はお客さんだけではありません。
不動産仲介業者、工務店、借入先の金融機関、登記などをお願いする司法書士などなど。
お金を出して終わりではありません。
またビジネスなので、失敗する例もあります。
変な不動産をつかんでしまうと、
自分の給与から持ち出しになります。
こうなると「投資物件」とは呼べません。
不動産投資に必要な事は？
成功する要素としてはいろいろ考えられますが、以下の3つは必要でしょう
まず節約
冒頭の記事では肥大した生活費を補うため、不動産投資を勧めています。
しかし、節約の方法を覚えないと成功しません。
繰り返しますが不動産投資は事業です。
初期投資と経費を低く抑える事はビジネスの基本です。
また節約して頭金をためないと、
金利分として銀行に多く支払うことになります。
「不動産収入は生活費に入れないで貯めていく」覚悟がないと成功しません。
勉強が大切
知り合いの勤務医大家さんは、
「不動産投資は総合格闘技」と述べていました。
名言です。
事業計画、借り入れ、金利交渉、修繕、法的な手続き、トラブル対応・・・。
本当にいろいろなタスクが必要です。
決して楽に儲かる投資ではありません。
勉強が必要です。
メンターがいるとよい
ネットや書籍でサラリーマン大家の情報は手に入りますが、
不動産投資は一軒一軒別物です。
そのため、アドバイスをもらえる先輩が欲しいところです。
地域によっては大家の会もあります。
先輩大家さんは懐の広い人が多く、
親身にアドバイスしてくれるそうです。
まとめ
不動産投資の大変な面を紹介してきました。
それでも不動産投資は魅力的です。
良好な物件からは安定した収入があり、
借り入れ（レバレッジ）が可能で、
他のビジネスよりも方法論が確立されています。
給与以外の収入源となるため、
身体を壊して働けなくなっても困窮化する事は少なくなります。
さらにドクターは金融機関にとって良好な貸し手であり、
参入しやすいというメリットもあります。
参考になればと思います。
